アパート経営 やり方。 アパート経営のやり方~物件の見分け方について~

アパート経営の今後は?賃貸物件の建築ラッシュと空き家問題について

アパート経営 やり方

アパート経営はするな!と言っている人の失敗パターン ここでは「アパート経営はするな」という人がどのような失敗パターンを経験しているか解説します。 アパート経営の失敗といっても様々な定義があると思いますが、ここでは「キャッシュフローが赤字になってしまい給与収入から補填している状態となり、最悪ローン返済が滞ってしまうこと」を失敗としています。 私の場合、経費は物件管理費や固定資産税、修繕費などを含め約20%を想定しています。 これは金利と貸出期間といった融資条件できまります。 3000万円の物件をフルローンで金利3% 融資期間30年で購入した場合、返済額は月12. 6万円、年151. 2万円となります。 6万円、年199. 2万円となります。 その差は年48万円となりそれだけ返済がきつくなり、空室に対しての余裕もなくなります。 これは30年一括借り上げや家賃保証といったセールストークを鵜呑みにしてしまい、家賃需要が高くない地域にアパートを建ててしまうことにより起こります。 サブリースは一括借り上げを保証してはいるものの、オーナーに対しての家賃保証はしません。 つまり、当初の家賃保証額は空室率の実績値によって変更してもよいという契約になっているのです。 くれぐれも家賃保証なしでも一定レベル以下の空室率が保てるような場所に立てることや物件の状態を維持して空室率をキープしていきましょう。 どうすればアパート経営に失敗せずに済むか ここではどのようにして失敗を防ぐかについて解説します。 サブリースは家賃保証ではないことに注意 サブリースの場合、空室が出ても一定の額の家賃をサブリース会社が支払ってくれます。 しかし、空室率が低い状態が続くとサブリース会社が保証額の減額を求めてきます。 これはサブリース開始時の契約書に載っている内容であり拒否することはできません。 したがって、当初計画の収支を達成するためにはサブリースといっても空室率を維持する必要があるのです。 入退去費用、一定の空室分を含め経費は一定額かかることを想定すると利回りとローン返済額でこれをコントロールしていくことになります。 つまり、利回りの高い物件、金利を低く、融資期間を長くすることで返済比率を下げることが必要です。 給湯器や屋根、外壁の補修、配管といった比較的高額な修繕が発生し始めるからです。 また、突発的な修繕費の発生に備えてキャッシュフローは使わずになるべく取っておきましょう。 新築の場合には業者選定をしっかり行い、建売は控える 新築の場合には建売や業者からの提案を鵜呑みにするのは避けましょう。 これらには業者の販促費用やセールスマンの営業費用などのマージンが上乗せされています。 よって、実際の価値はこれらの分を引いたものであり割高に購入することになります。 売却する際にはこれらのマージン分が引かれた形で物件価格を設定することになりますので、新築を購入する場合には業者選定から自分で行い、コストを含め建築内容をしっかり精査しましょう。 この記事でお伝えしたい内容は以上です。 そこで今回は「アパート経営はするな?正しいやり方を見につけよう」と題して、「アパート経営はするな!」という他人の言葉に動揺しないようなぜアパート経営で失敗してしまうのか、どうすれば失敗せずに済むのかといった内容について解説してきました。 実際にアパート経営をしている人からそんなことを言われてしまうと「やっぱり儲からないからやめておこう」となってしまいますが、典型的な失敗のパターンを知っておけばあらかじめ防げますし、少なくともやらないよりやった方がいいと思います。 リスクを心配するだけではなく回避する策があることが多いのがアパート経営です。 うまくリスク回避しながら儲けていきましょう!.

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「大東建託のアパート建設はやめたほうがいい」 築10年で一方的に家賃下げられたオーナーが怒りの告白:MyNewsJapan

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今回「シェアハウスの作り方」についてインタビューしたのはの代表取締役・内野匡裕さんです。 もともとは起業家のシェアハウスを立ち上げ運営を始めた内野さん。 現在では、英会話レッスンが受けられるシェアハウスやアウトドア好きが集うシェアハウスなど、様々なスタイルのシェアハウスを運営しています。 シェアハウスの運営方法は2種類 個人がシェアハウスを作ろう、運営しようとしたときの方法は、大きく分けて2種類あります。 オーナー型 : 自ら物件を買い(もしくは借り)、運営する 一戸建てやマンションの一室を買い上げ、もしくは借り上げ、それを更に入居者に貸すという方法。 自ら物件を借りる場合、契約時、初期費用として、敷金や礼金などを含めて、家賃半年分程度の支払いが必要になることも。 借り上げ賃料を上回る稼動にならなければ赤字なのでハイリスクではあるものの、きちんと入居が満室になり、運営が上手くいけばリターンも多い形態です。 内野さん「昔はシェアハウス用物件に借りたい、というとオーナーさんも不安で渋ることが多かったですが、最近は認知も上がってきて大分借りやすくなって来ました。 オーナーがシェアハウスに理解があれば、借りた物件であってもシェアハウス用に改築が可能なことも」 2. 管理人型 : オーナーが保有する物件の管理人役となり、運営する 保有物件をシェアハウスとして活用したい、という意向を持つオーナーから、物件の運営を受託する方法。 業務詳細や報酬割合は会社との契約により異なります。 内野さん「彩ファクトリーはこちらの形態で行っており、現在7物件の運営を受託しています。 オーナー型よりリターンも少ないですが、自ら物件を保有しない分、ローリスク。 ただし、オーナーに任せられるだけの過去の運営実績などが無くてはならないため、いきなりゼロからこの形で始めるのは難しいかもしれません」 どちらの形式でも、オーナーさんとしっかり相談、交渉ができることが一番重要! この後のステップに出てくる改築や日々の運営上、様々な相談をしていく相手となるためです。 目指すシェアハウスに向けて、環境を整える 実際に物件を手に入れ、運営者になった後は、シェアハウスの設備を整えていきます。 各部屋に鍵をつけることから始まり、洗面所に人数分のカゴを用意するなど、細かい備品の準備も必要となります。 彩ファクトリーさんが運営する英会話レッスンのできるシェアハウス。 海外映画の鑑賞できるプロジェクターやレッスン用ホワイトボードなどを完備 更に、そのシェアハウスのコンセプトによってはプラス設備投資が必要になることも。 例えば、英会話レッスンが出来るシェアハウスなら、レッスンするためのホワイトボードが完備されていたり、料理好き向けのシェアハウスならキッチン設備を充実させたり。 これらの改築については、1、2の両形態ともに、まずはオーナーに相談。 物件によっては既にシェアハウス向けの設備に改築済みの場合もあり、こちらの希望を組んで改築してくれることもあります。 かかった費用の処理も、もともとオーナーが改築するつもりだった場合は出してくれる場合や、家賃を少し高くして補填するなど、様々な方法があるようです。 内野さん「改築前に、住んでほしいターゲットを明確にすることが重要です。 リーズナブルな物件に住みたい人、おしゃれな物件に住みたい人、英会話ができるなどのコンセプトや、一緒にどんな人が住むというコミュニティを重視する人。 大きくは3つに分かれるでしょう。 各部屋にベットなど家具を付けるかについても、ずっと一人暮らしで、初めてシェアハウスをする、という人をターゲットとする場合、彼らは既に一通りの家具を持っているので、家具付きはむしろ好まれません。 このように、どんな人に住んでほしいかで、環境づくりも変わってきます」.

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アパート経営成功のコツ5つ|アパート経営のメリット・デメリットと注意点

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サラリーマン大家にとってひとつの大きな目標は、保有物件をふやして専業大家になることでしょう。 そのためには、何に気を付けるべきかのポイントを知ることです。 本稿では、失敗しない不動産経営のやり方として、不動産経営に潜む数々のリスクへの対策と、専業大家を目指す上で絶対に外してはならないポイントについてお伝えします。 不動産経営の7大リスク 不動産経営を失敗させないためには、まず経営リスクを理解することです。 このふたつに焦点を当てて解説します。 1)出口戦略リスク 不動産経営で失敗するケースで一番多いのが、物件購入ばかりに気を取られ、出口戦略をまったく考えていなかったというものです。 不動産経営では、未来永劫に賃貸物件を保有し続けるわけではありません。 その時の経済状況や周辺の賃貸需要の変化、減価償却費などの節税メリットの有無で、物件をチェンジすることになります。 その際、売却時にいくらで売れそうか、値下がりはしないのか、買い手はいるのか、どこまでの値下がりに耐えられるのかなどを事前に考えておかなければなりません。 そうしないと「物件を売却したい」「しなければならない」となったとき、売るに売れず、売れても大きな赤字を出してしまいますので、注意しておきましょう。 2)銀行からの借入リスク 「サラリーマンの副業として不動産賃貸経営がおすすめ!」といったような書籍がよくあります。 副業として不動産経営をすすめる理由として「少額の自己資金で取り組める」「銀行ローンをたくさん借りて大きなレバレッジを掛けて、投資効率が上げられる」などということが書かれています。 しかし、不動産投資の初心者やサラリーマンが副業として取り組む場合、多額の借入が大きなデメリットに働くおそれがあることを知っておかなければなりません。 「借入額をふやし、レバレッジを効かせて投資効率を上げる」のは、その投資が成功することが前提です。 不動産経営は、株やFXなどと比べると比較的安定した投資手法ですが、必ずしも初心者が短期間で結果を出せるとは言い切れません。 予期せぬトラブルが起こり、想定外の出費が発生するかもしれないですし、空室期間が予想以上に長かったということもあるでしょう。 そうしたときに銀行からの借入が多すぎると、毎月の返済額が大きな負担となり、キャッシュフローが回らなくなります。 こうなると、サラリーマンとしての本業に支障をきたすかもしれません。 最初はできるだけ自己資本を多めに入れ、不測の事態に対処しやすくしておきましょう。 もちろん、物件の収益性や投資家本人の経済状況にもよるので、自己資本をいくら入れればよいかは簡単に言えませんが、不動産投資本に書かれているようなフルローンを安易に考えないことが大切です。 不動産経営のやり方!専業大家になるならこれだけは注意 また、サラリーマン大家が専業大家になるために、これだけは外してはいけないというポイントが3つあります。 1)物件購入の判断は実質利回りで 不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。 表面利回りは、物件管理にかかる諸々の費用を引かずに計算した利回りです。 一方、実質利回りは、管理費などを引いて利回り計算をしています。 つまり、表面利回りは実質利回りよりも利率が高くなりますので、その物件が買うべき物件かどうかを判断するには、実質利回りで判断することが大切です。 高利回り物件に見せるために、表面利回りを大きく書いてアピールしているような概要書もありますが、惑わされてはいけません。 必ず実質利回りで判断するようにしましょう。 2)管理を業者に丸投げしない 物件の管理を管理会社に丸投げしてはいけません。 委託費が必要以上に高ければ収益を圧迫することになりますし、入居者間で何かトラブルがあった場合、気付くのが遅れることもあります。 確かに、サラリーマンの副業としてすすめられる理由のひとつに、「物件管理は管理会社任せで手間いらず」ということがあります。 しかし、管理業者に任せることと管理に無関心なことは違います。 ・現在の入居率 ・家賃滞納の発生 ・空室が出たときの入居者募集の反響 ・どのような媒体の広告に反響が多かったか ・原状回復工事の内容や工事業者の選定、見積価格の適正さ 大家自身がしっかり確認しておかねばならない内容はたくさんあります。 管理業務そのものは管理会社に任せるとしても、管理会社と密にコミュニケーションを取って、物件状況を常に把握しておきましょう。 3)良物件はなかなか見つからない 本業が忙しいサラリーマンが仕事の合間に物件を探しても、なかなか良い物件は見つかりません。 始めたばかりのサラリーマン大家の中には、少し物件を探しただけで「良い物件が見つからない。 私には無理かも……」と弱音を吐いてしまう人もいます。 しかし、そもそも良い物件は簡単に見つかるものではありません。 これは、専業大家の人もプロの不動産屋でも同じです。 数十件内覧した程度で良い物件が見つかれば、それは奇跡です。 良い物件を探しあてる人は、何千件と物件資料を確認し、何百件と物件を内覧しています。 良い物件はみんなが欲しいため、根気強く探さなければ見つかりません。 たくさん見れば見るほど判断する目も養われますので、悩んでいるよりかは、一件でも多くの物件を内覧しましょう。 サラリーマンが不動産投資する方法について、書籍やネットではさまざまな方法が述べられています。 しかし、多くの場合「副業としておすすめだ!!」と煽るばかりで、不動産投資のリスクについては「表面的な解説でおしまい」という本や記事も少なくありません。 本稿でお伝えした不動産経営のふたつのリスクや3つのポイントをぜひ頭に入れ、実際の投資で実践してみてください。

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